Un apartament scos la licitație de ANAF poate avea un preț de pornire sub cel întâlnit pe piața liberă, însă persoanele interesate trebuie să analizeze cu atenție atât situația juridică a imobilului, cât și starea sa reală înainte de a face o ofertă. Avocatul Bogdan Pițigoi a explicat, pentru Digi24.ro, ce documente contează înainte de cumpărare și ce dificultăți pot apărea după adjudecare.
Cum ajunge un apartament la licitație
Procedura de executare silită începe atunci când un debitor înregistrează restanțe, iar obligațiile de plată nu sunt achitate la scadență. Într-o primă etapă, acestuia i se comunică o somație prin care i se cere să își achite datoriile. Dacă suma nu este stinsă în termenul prevăzut, executarea silită poate continua asupra bunurilor și veniturilor debitorului, inclusiv asupra proprietăților imobiliare. După identificarea imobilelor care pot fi valorificate, ANAF publică anunțurile de vânzare, cu informațiile despre licitație.
Pașii pentru participarea la licitație
Pentru a participa, persoana interesată trebuie să achite, în prealabil, o garanție de 10% din prețul de pornire al imobilului. Plata finală trebuie făcută, de regulă, din fonduri proprii, fiind aproape imposibil de apelat la un credit ipotecar în cadrul unei astfel de tranzacții. ANAF oferă totuși o alternativă: cumpărătorul poate achita un avans de 50%, iar diferența poate fi plătită în cel mult 24 de rate lunare, potrivit procedurii prevăzute de Codul fiscal.
Dacă participantul câștigă licitația, suma depusă ca garanție se scade din prețul final, iar diferența trebuie achitată în termenul legal. Dacă nu câștigă, garanția îi este restituită. Un avantaj important pentru potențialii cumpărători este că prețul de pornire poate fi mai mic decât valoarea de piață a imobilului.
Documentele care trebuie verificate înainte de cumpărare
Cel mai important document de verificat este extrasul de carte funciară, care poate fi obținut de la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI), inclusiv online. Acesta arată dacă asupra imobilului sunt înscrise drepturi ale altor persoane, ipoteci sau alte sarcini, informații esențiale înainte de a face o ofertă, la fel cum sunt importante verificările similare la cumpărarea oricărui apartament aflat într-un bloc vechi.
Potrivit avocatului, un aspect esențial de reținut este că, în cazul vânzării silite, nu se datorează garanție pentru viciile ascunse. Apartamentul poate avea probleme care nu sunt vizibile la momentul achiziției, dar care necesită ulterior reparații costisitoare - de la instalații defecte până la alte deficiențe structurale.
Verificările nu se limitează la situația juridică. Starea apartamentului, funcționarea utilităților și eventualele restanțe la asociația de proprietari trebuie și ele analizate. Aceste din urmă datorii nu sunt preluate de noul proprietar: asociația se poate înscrie la masa credală și poate solicita recuperarea sumelor direct din procedura de executare silită, nu de la cumpărătorul ulterior.
Prețul scade la fiecare etapă a licitației
Prețul unui apartament scos la licitație publică poate fi redus de la un termen la altul, dacă imobilul nu își găsește cumpărător. La prima licitație este stabilit prețul de pornire, iar dacă vânzarea nu se realizează, la a doua licitație acesta poate fi redus cu până la 25%. Dacă apartamentul tot nu este vândut, la a treia licitație prețul poate scădea cu încă 25%, fără a putea coborî sub 50% din valoarea inițială a imobilului.
La cea de-a treia licitație, dacă se prezintă cel puțin doi participanți, proprietatea poate fi adjudecată de cel care oferă prețul cel mai mare, cu condiția ca oferta să nu fie mai mică decât prețul de pornire stabilit pentru acea etapă.
Vizionarea apartamentului și riscul ocupării lui
Persoanele interesate pot solicita, de regulă, să vadă imobilul înainte de licitație, însă vizionarea nu permite întotdeauna o verificare completă a stării acestuia - unele defecțiuni, precum cele ale instalațiilor, pot rămâne neobservate. În plus, apartamentul poate fi încă ocupat, iar persoana care locuiește acolo poate refuza accesul sau poate fi imposibil de contactat. Inspectorii ANAF nu au dreptul să spargă ușa pentru a permite vizionarea, astfel încât accesul efectiv poate fi limitat, indiferent de intervalul indicat în anunțul de vânzare.
Faptul că un apartament este scos la licitație nu înseamnă automat că persoana care locuiește în el trebuie să îl elibereze înainte de vânzare. Dacă imobilul este ocupat de un chiriaș, la fel ca în orice situație de închiriere, trebuie verificat contractul existent și dacă acesta îi este opozabil noului proprietar - vânzarea nu duce automat la încetarea contractului.
Cum poate fi eliberat imobilul după achiziție
Dacă ocupantul nu eliberează voluntar locuința, noul proprietar trebuie să urmeze procedura legală: notificarea ocupantului, de regulă prin intermediul unui executor judecătoresc, urmată, dacă este cazul, de o acțiune în instanță pentru evacuare. Ocupantului i se acordă, de obicei, un termen de 15 zile pentru a părăsi locuința, însă acest termen nu este general valabil pentru orice tip de evacuare.
Dacă instanța constată că persoana respectivă nu mai are dreptul să locuiască în imobil, poate dispune evacuarea, hotărâre care este apoi pusă în executare. Dacă ocupantul refuză în continuare să plece, cumpărătorul poate solicita intervenția unui executor judecătoresc, care poate cere, la nevoie, sprijinul poliției sau al jandarmeriei pentru punerea în aplicare a deciziei.
