Termenul până la care primăriile trebuiau să evalueze toate blocurile de locuințe din România a expirat la 1 iunie 2026, fără ca obligația să fie respectată la nivel național. În același timp, noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, promulgat pe 5 august, schimbă regulile pentru proprietarii care au făcut lucrări fără autorizație. Pentru cumpărătorii de apartamente în blocuri vechi, aceste schimbări sunt relevante direct, potrivit unei analize Adevărul, realizată pe baza discuției cu Mariana Garștea, președinta Asociației Profesionale pentru Monitorizare Geotehnică și Structurală (APMGS).
Clasele de risc seismic și mituri frecvente despre vânzare
Legea 212/2022 privind reducerea riscului seismic al clădirilor împarte imobilele în patru clase de risc, de la RsI, care indică susceptibilitate de prăbușire, până la RsIV, comparabil cu răspunsul seismic al clădirilor construite după normele actuale. Spre diferență de o mașină second-hand, pentru care se poate cere un istoric al reparațiilor, istoricul tehnic al unui bloc vechi este, potrivit specialistei, adesea incomplet sau inexistent.
Pe piața imobiliară circulă mai multe idei greșite. Prima este că un apartament dintr-o clădire încadrată RsI nu mai poate fi vândut — fals, legislația interzice doar închirierea, darea în comodat și anumite activități la parter, nu vânzarea. O altă confuzie ține de vechile categorii U1, U2 și U3, care apar frecvent în anunțuri, dar nu mai reprezintă clase de risc valide juridic; un imobil prezentat drept „doar U1” poate fi reclasificat RsI la prima expertiză conform normelor actuale.
Consolidarea cu bani publici poate condiționa vânzarea
O situație mai puțin cunoscută vizează blocurile consolidate cu fonduri publice. Dacă un bloc a fost consolidat prin Programul național de consolidare, vânzarea apartamentului în primii cinci ani de la notarea creanței în cartea funciară este condiționată de rambursarea integrală a sumelor primite de la bugetul de stat și local. Actele încheiate cu încălcarea acestei reguli sunt lovite de nulitate absolută, iar informația se găsește în partea a treia a cărții funciare, nu în anunțul de vânzare.
De asemenea, termenele legale nu dispar atunci când apartamentul își schimbă proprietarul. Pentru o clădire RsI, proprietarii au doi ani de la notificare pentru proiectarea lucrărilor și încă doi ani de la recepția proiectului pentru începerea execuției, sub sancțiunea unor amenzi între 5.000 și 10.000 de lei.
Doar 70 de entități au inițiat programe de evaluare
Primăriile trebuiau să finalizeze până la 1 iunie 2026 evaluarea vizuală rapidă a tuturor clădirilor multietajate cu destinație principală de locuință. Termenul a trecut fără ca evaluarea să fie realizată la nivelul prevăzut de lege, iar Ministerul Dezvoltării a recunoscut, la peste o lună de la expirare, că nu poate estima nici măcar câte clădiri ar fi trebuit evaluate. La nivel național, doar 70 de entități inițiaseră programe de evaluare.
În București, Administrația Municipală pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic a lansat propriul program abia în iunie 2026, pentru peste 6.000 de clădiri. Estimările indică posibilitatea ca numărul imobilelor vulnerabile să fie de două sau chiar trei ori mai mare decât cel al clădirilor aflate în prezent pe listele oficiale, unde figurează 412 imobile RsI și 1.481 încadrate în vechile categorii U1-U3. Absența unui bloc de pe liste nu reprezintă însă o garanție de siguranță, ci doar faptul că imobilul nu a fost încă verificat.
Noul Cod al urbanismului, o fereastră limitată pentru regularizări
Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor introduce autorizația de regularizare, prin care lucrări executate fără autorizație pot fi aduse în legalitate. Pentru apartamente, există o excepție temporară: timp de maximum un an de la intrarea în vigoare a Codului, proprietarii pot solicita regularizarea recompartimentărilor neautorizate, dar la taxe de zece ori mai mari decât cele plătite dacă lucrările ar fi fost autorizate de la început. După expirarea termenului, legea prevede o majorare cu 100% a impozitului pe clădire și posibilitatea desființării lucrărilor de către autorități.
Ce ar trebui să verifice un cumpărător înainte de semnare
Prima verificare recomandată este cea juridică — extrasul de carte funciară, pentru eventuale sarcini sau creanțe legate de clădire. Urmează situația tehnică: dacă blocul a beneficiat de o expertiză tehnică propriu-zisă sau doar de o evaluare vizuală rapidă, precum și existența cărții tehnice a construcției. Un pas simplu, dar relevant, este verificarea subsolului, unde infiltrațiile, rugina pe armătură și fisurile spun, potrivit specialistei, mai multe despre starea clădirii decât vizita prin apartament.
Fisurile vizibile trebuie evaluate după direcție și evoluție în timp, nu doar după lățime — cele diagonale, din zonele de colț sau care traversează finisajul și se continuă pe casa scării fiind considerate semnale structurale mai relevante. Un aspect adesea ignorat este asigurarea locuinței: pentru apartamentele din clădiri încadrate RsI, polița obligatorie PAD nu poate fi încheiată până la recepția lucrărilor de consolidare, fiind disponibilă doar o asigurare facultativă, negociată separat cu asigurătorul.
