Casa scării, holurile, subsolul sau terasa unui bloc fac parte din categoria părților comune și nu pot fi folosite, închiriate ori vândute prin decizia unui singur proprietar. Avocatul Bogdan Pițigoi a explicat, pentru Digi24, ce zone intră în această categorie, în ce condiții pot fi utilizate și când ocuparea lor devine abuzivă.
Ce sunt părțile comune ale unui bloc?
Părțile comune reprezintă spațiile, elementele de construcție și instalațiile care, prin natura sau destinația lor, sunt folosite în comun de proprietari sau deservesc mai multe apartamente. Ele sunt esențiale pentru funcționarea normală a imobilului și pentru accesul locatarilor la propriile locuințe.
În această categorie intră, în primul rând, terenul pe care este construit imobilul, fundația, structura de rezistență, fațadele, acoperișul și terasele. Tot părți comune sunt și spațiile destinate accesului și circulației, precum casa scării, holurile și lifturile.
În funcție de configurația clădirii, în proprietatea comună pot intra și anumite spații și anexe, atunci când acestea nu au un regim juridic distinct: subsolurile, boxele, camera centralei termice, spațiile tehnice, uscătoriile sau spălătoriile. De asemenea, sunt considerate părți comune instalațiile care deservesc mai multe apartamente, precum rețelele de apă, canalizare, gaze și încălzire, inclusiv coloanele aferente acestora.
Cum pot fi folosite spațiile comune?
Spațiile comune pot fi utilizate de toți proprietarii, cu respectarea regulilor de conviețuire și a drepturilor celorlalți locatari. Accesul este, în principiu, liber și gratuit, însă fiecare persoană trebuie să se asigure că modul în care le folosește nu limitează accesul și nici posibilitatea celorlalți coproprietari de a beneficia de ele.
Potrivit articolului 11 din Conținutul-cadru al regulamentului condominiului, aprobat prin Ordinul nr. 1.058/2019, este interzisă depozitarea oricăror obiecte pe proprietatea comună atunci când, prin amplasarea lor, este împiedicată utilizarea normală a clădirii sau a părților comune ori sunt afectate drepturile celorlalți proprietari.
Concret, bicicletele, mobilierul, cutiile, hainele sau alte obiecte personale nu pot fi lăsate în spațiile comune într-un mod care blochează căile de acces sau îngreunează circulația. Regulamentul stabilește, totodată, că este interzisă abandonarea bunurilor pe proprietatea comună.
Vânzarea sau închirierea spațiilor comune
Spațiile comune ale unui bloc nu pot fi închiriate prin decizia unui singur proprietar, întrucât se află în coproprietate. Potrivit Legii nr. 196/2018, anumite spații pot fi închiriate în condițiile stabilite de lege și de asociația de proprietari, iar veniturile obținute trebuie folosite pentru cheltuielile și lucrările imobilului, nu discreționar de președintele asociației.
Fiecare proprietar deține o cotă indiviză din părțile comune ale imobilului, aferentă locuinței sale - casa scării, holurile, structura de rezistență și instalațiile comune. Atât timp cât își păstrează destinația, această cotă se transmite numai odată cu apartamentul și nu poate fi vândută separat de el.
Ce riști dacă ocupi abuziv un spațiu comun?
Depozitarea obiectelor personale într-un spațiu comun devine o problemă atunci când blochează accesul, îngreunează circulația sau afectează dreptul celorlalți proprietari de a folosi normal zona respectivă. În astfel de situații, asociația de proprietari poate solicita, printr-o notificare scrisă, îndepărtarea obiectelor și eliberarea spațiului într-un termen stabilit, care poate fi de 15 zile.
Dacă solicitarea nu este respectată, asociația se poate adresa instanței, care poate dispune eliberarea spațiului și îndepărtarea bunurilor. În funcție de situație, proprietarul poate fi sancționat și de autoritățile competente, inclusiv de poliția locală, similar cazurilor în care autoritățile aplică amenzi pentru construcțiile ridicate fără autorizație în curți.
Atunci când un proprietar deteriorează instalațiile sau alte componente comune, consecințele pot fi mai severe decât în cazul simplei ocupări a unui spațiu. Persoana responsabilă poate fi obligată să repare stricăciunile sau să suporte costurile lucrărilor de remediere. Pot fi aplicate și sancțiuni contravenționale, de la câteva sute de lei la câteva mii de lei, iar în anumite cazuri prevăzute de lege, cuantumul poate ajunge până la 10.000 de lei.
Intervențiile asupra structurii de rezistență pot atrage sancțiuni și mai severe, în funcție de natura lor și de modul în care au fost executate. În anumite situații, încălcarea legislației privind autorizarea construcțiilor poate constitui infracțiune și poate atrage răspundere penală. Regulile privind proprietatea comună au aplicații și în alte situații din viața de bloc, precum stabilirea limitelor exacte ale spațiilor publice din jurul clădirii - o problemă discutată și în cazul delimitării trotuarului din fața casei sau blocului.
