O casă de vacanță veche se verifică în ordine: actele, utilitățile, drumul de acces și abia apoi construcția. Ordinea ține de bani, pentru că o problemă de proprietate sau de acces poate opri tranzacția înainte să plătești vreo expertiză.
Cartea funciară și cadastrul arată cine vinde și ce vinde
Primul document este extrasul de carte funciară pentru informare, obținut de la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară sau online, prin platforma ANCPI. Din el afli proprietarul înscris, suprafața terenului, existența construcției și sarcinile care o grevează.
Se caută ipotecile, sechestrele, uzufructul, notările de litigii și servituțile. Dacă vânzătorul nu apare în carte, de exemplu pentru că a moștenit casa și nu a finalizat succesiunea, tranzacția trebuie amânată până se clarifică situația.
Casele de vacanță vechi au adesea acte din altă epocă sau nu sunt intabulate deloc. Un imobil fără număr cadastral se poate vinde, dar cumpărătorul preia sarcina de a-l înscrie, cu măsurători și costuri proprii.
Suprafața din act se compară apoi cu terenul real. Un gard mutat, o magazie ridicată pe linia vecinului sau o diferență vizibilă față de planul de amplasament pot deveni litigii de hotar.
Se cere și dovada că toate construcțiile există legal: autorizația de construire sau, la casele foarte vechi, actele care atestă edificarea. Verandele și anexele adăugate pe parcurs lipsesc des din carte. Certificatul de urbanism arată ce regim are terenul, adică dacă se află în zonă protejată, inundabilă sau cu restricții de construire.
Vânzarea unei case cu teren se face prin contract de vânzare autentic, la notar. Notarul cere, printre altele, certificatul fiscal care arată dacă impozitele locale sunt plătite, iar la vânzare este obligatoriu și certificatul de performanță energetică. Pentru terenurile din extravilan pot exista reguli speciale, inclusiv drept de preemțiune. Notarul sau un avocat poate spune ce se aplică în fiecare caz.
Racordurile trebuie văzute, nu doar bifate din discuții
Apa vine fie din rețea, fie din fântână sau puț. La fântână, singurul reper serios este o analiză de potabilitate făcută de un laborator autorizat, pentru că o apă limpede nu e neapărat sigură.
Canalizarea se verifică la fel. Într-o localitate fără rețea, casa depinde de o fosă septică, iar starea ei contează: o fosă crăpată poluează fântâna din curte, a ta sau a vecinului. Se întreabă unde este amplasată și când a fost golită ultima dată.
La electricitate se verifică pe numele cui este contractul, ce fel de branșament există și în ce stare e instalația interioară. Cablurile îmbătrânite și tablourile improvizate sunt frecvente în casele folosite doar vara, iar refacerea lor se face cu electrician autorizat.
Dacă încălzirea merge pe sobe sau pe centrală cu lemne, coșul de fum se inspectează înainte de prima iarnă. Se cer și facturile la zi, ca să nu preiei datorii odată cu proprietatea.
Drumul de acces: dreptul de trecere contează cât asfaltul
Un drum de acces ireproșabil vara poate deveni impracticabil după ploi sau zăpadă. Casa se vizitează, dacă se poate, și în afara sezonului, pentru a vedea cum arată drumul când e noroi sau gheață.
Se stabilește dacă drumul este public sau privat. Dacă ajungi la casă trecând peste terenul unui vecin, dreptul de trecere trebuie să fie înscris în cartea funciară sau stabilit printr-un act valabil. O înțelegere verbală cu vecinul nu se transmite cumpărătorului.
Se observă și cât de ușor ajunge până acolo o ambulanță, o mașină de pompieri sau un utilaj de livrare. La o casă izolată, aceste detalii influențează siguranța mai mult decât peisajul.
Umezeala și crăpăturile spun mai mult decât tencuiala proaspătă
La interior se caută pete la baza pereților, tencuială care se desprinde, miros de mucegai și vopsea ridicată în bule. Sunt semne de umezeală ascendentă, de condens sau de infiltrații. Un perete proaspăt zugrăvit chiar înainte de vizionare merită întrebări.
Structura se judecă după fisuri. Cele subțiri din tencuială sunt obișnuite la o casă veche. Fisurile late sau diagonale, mai ales în colțurile ferestrelor și ale ușilor, uși care nu se mai închid și pardoseli denivelate pot indica tasări sau probleme de fundație.
În exterior contează panta terenului și felul în care se scurge apa de lângă pereți. O casă cu tot terenul înclinat spre ea trage umezeala în ziduri, oricât ar fi fost reparată pe dinăuntru. Subsolul sau pivnița arată de obicei cel mai cinstit starea fundației.
Acoperișul se verifică din pod, nu doar de pe jos
Din curte se văd țigle sparte sau deplasate, jgheaburi înfundate și streșini deteriorate. Din pod se văd urmele reale: lemn întunecat de apă, șarpantă atacată de carii sau ciuperci, lumină care trece printre țigle și izolație udă.
Verificarea se face de preferat după o ploaie, când infiltrațiile sunt vizibile. Coșul de fum și mantaua din jurul lui se inspectează separat, fiindcă pe acolo intră apa cel mai des.
Refacerea unui acoperiș înseamnă una dintre cele mai mari cheltuieli la o casă veche. Un inginer constructor sau un expert tehnic atestat poate evalua șarpanta și fundația și poate întocmi un raport scris. Raportul rămâne argument la negociere: dacă lucrările depășesc diferența de preț față de alte case, sau dacă un act lipsă nu se poate regulariza, cel mai sigur criteriu rămâne renunțarea la achiziție.
